Wie hoch ist der Zinsanteil einer Hypothekenzahlung?
Von der ersten 1.896,20-Zahlung für eine 300.000-Hypothek mit einem Zinssatz von 6,5 % über 30 Jahre entfallen 1.625,00 auf Zinsen und nur 271,20 auf die Schulden. Der Zinsanteil sinkt jeden Monat, ebenso wie der Saldo, aber die beiden Hälften der Zahlung kreuzen sich erst im Monat 233, also nach mehr als neunzehn Jahren. Ein ganzes Jahr mit Zahlungen verringert den Saldo um 3.353,13.
Von Jahr zu Jahr
| 1 | 22.754,40 € | 19.401,27 € | 3.353,13 € | 296.646,87 € | 19.401,27 € |
| 2 | 22.754,40 € | 19.176,71 € | 3.577,69 € | 293.069,18 € | 38.577,98 € |
| 3 | 22.754,40 € | 18.937,10 € | 3.817,30 € | 289.251,89 € | 57.515,09 € |
| 4 | 22.754,40 € | 18.681,45 € | 4.072,95 € | 285.178,94 € | 76.196,54 € |
| 5 | 22.754,40 € | 18.408,68 € | 4.345,72 € | 280.833,22 € | 94.605,22 € |
| 6 | 22.754,40 € | 18.117,64 € | 4.636,76 € | 276.196,46 € | 112.722,86 € |
| 7 | 22.754,40 € | 17.807,11 € | 4.947,29 € | 271.249,17 € | 130.529,97 € |
| 8 | 22.754,40 € | 17.475,78 € | 5.278,62 € | 265.970,54 € | 148.005,74 € |
| 9 | 22.754,40 € | 17.122,26 € | 5.632,14 € | 260.338,40 € | 165.128,00 € |
| 10 | 22.754,40 € | 16.745,06 € | 6.009,34 € | 254.329,06 € | 181.873,06 € |
| 11 | 22.754,40 € | 16.342,61 € | 6.411,79 € | 247.917,27 € | 198.215,67 € |
| 12 | 22.754,40 € | 15.913,20 € | 6.841,20 € | 241.076,07 € | 214.128,87 € |
Eine Schätzung, keine Finanzberatung. Die Zahlen sind beispielhaft und hängen von den unten aufgeführten Annahmen ab. Prüfen Sie alles, worauf Sie sich stützen wollen, mit einer qualifizierten Beratung oder direkt beim Anbieter.
Das bearbeitete Beispiel, gezeichnet. Die Schulden sinken zunächst langsam und die Zinslinie überschreitet sie schon lange vor dem Ende.
Im ersten Jahr zahlen Sie 22.754,40 und der Restbetrag sinkt um 3.353,13. Die anderen 19.401,27 davon sind Zinsen.
Die monatliche Aufteilung erreicht erst im 233. Monat von 360 den gleichen Betrag, so dass für etwa zwei Drittel der Laufzeit der Großteil jeder Zahlung Zinsen sind.
Die Zinsen über die gesamte Laufzeit belaufen sich auf 382.636,50 bei einem 300.000-Darlehen, die Kreditaufnahme kostet also mehr als das Haus, vor allen Gebühren.
So funktioniert es
Die Formel
i = Jahreszins / 12 oder (1 + Jahreszins)^(1/12) - 1
n = 12 x Laufzeit in Jahren
payment = P x i x (1 + i)^n / ((1 + i)^n - 1)
Danach für jeden Monat bis zum Saldo null:
interest = balance x i
balance = balance + interest - (payment + overpayment)
Die letzte Zahlung gleicht nur den Restbetrag aus und kann daher geringfügig abweichen.
P = Darlehensbetrag abzüglich einmaliger Sondertilgung,
i = Monatszins, n = Anzahl der vertraglichen Zahlungen.
Wovon es ausgeht
- Der Tarif ändert sich nie. Ein Fixvertrag hat eine Laufzeit von zwei bis fünf Jahren, nicht über die gesamte Laufzeit. Die nach Ablauf des Fixes angezeigte Zahlung ist also eine Schätzung und nichts weiter.
- Der Restbetrag wird zu Beginn eines jeden Monats verzinst und am Ende des Monats ausgezahlt. Dies ist die Konvention für die normale Rente, die in der Zahlungsformel selbst vorausgesetzt wird, und die beiden müssen zustimmen, sonst endet der Zeitplan nicht dort, wo die Formel es vorschreibt.
- Die Zinsen werden mit voller Genauigkeit ausgewiesen und nicht jeden Monat auf den Penny gerundet. Ein Kreditgeber, der monatlich rundet, wird über eine Laufzeit von 30 Jahren um einige Pence abweichen.
- Bei Überzahlungen wird davon ausgegangen, dass sie die Laufzeit verkürzen und nicht die Zahlung mindern. Das ist bei fast allen Kreditgebern die Standardeinstellung, aber es lohnt sich, es zu prüfen, denn die Alternative spart deutlich weniger.
- Die einmalige Überzahlung wird auf die erste Monatszahlung angerechnet und bringt so von Anfang an die volle Ersparnis mit sich.
- Sonst ist nichts enthalten. Produktgebühren, Bewertungsgebühren, Gebäudeversicherung, Erbbauzins, Nebenkosten und etwaige Steuern kommen zu dem angezeigten Betrag hinzu.
Fragen
Wann erreicht die Spaltung die Hälfte und die Hälfte?
Später als die meisten Leute erwarten. Bei einer 25-jährigen Hypothek mit 5 % Zinssatz liegt der Crossover – die erste Zahlung, bei der mehr Kapital als Zinsen anfällt – etwa im neunten Jahr. Eine höhere Rate verschiebt es später und eine kürzere Laufzeit zieht es nach vorne; Der Zeitplan zeigt den genauen Monat für Ihre Zahlen an.
Warum weist die Abrechnung meines Kreditgebers eine andere Zinszahl aus?
Denn die meisten Kreditgeber berechnen täglich Zinsen auf den tatsächlichen Saldo, während ein Tilgungsplan in ganzen Monaten funktioniert. Die beiden Werte stimmen über ein Jahr hinweg weitgehend überein und unterscheiden sich in jedem einzelnen Monat um einige Währungseinheiten, insbesondere wenn sich Ihr Zahlungstermin verschiebt oder Sie zur Monatsmitte zu viel bezahlen.
Quellen
Methode verfasst und geprüft von Tessalor am 30.07.2026.
Die vollständige Methode, das Rechenbeispiel und alle Annahmen hinter diesem Ergebnis stehen auf Hypothekenrückzahlungsrechner.